Програма доступного кредитування «єОселя», яка стала рятівним колом для українського ринку житла, у 2026 році входить у фазу суттєвих трансформацій. Нові обмеження щодо віку будинків та перегляд цінових порогів змушують позичальників дедалі частіше дивитися у бік новобудов, проте шлях до власної квартири стає тернистішим через низку бюрократичних та економічних фільтрів.
Зміщення фокусу на первинний ринок – це вже не тренд, а реальність. Якщо у 2024 році на об’єкти, що зводяться, припадало лише 32% від загального іпотечного портфеля (близько 4,8 мільярда гривень), то сьогодні ситуація змінюється. Держава стимулює попит саме на нові ЖК, обмежуючи можливості купівлі «вторинки». Традиційними лідерами за кількістю угод залишаються Київ та область, які акумулюють понад 56% усіх виданих позик.
Підтримка ВПО: великі знижки за суворими лімітами
Окремим блоком стоїть ініціатива для внутрішньо переміщених осіб, запущена восени 2025 року. Це безпрецедентні умови: держава бере на себе 70% першого внеску та стільки ж відсотків від платежів протягом першого року. Навіть витрати на оформлення кредиту (до 40 тисяч гривень) підлягають компенсації. Проте тут криється головний виклик.
За даними Мінсоцполітики, надійшло понад 1200 заяв, але реальних призначень допомоги від Пенсійного фонду поки що лише 118. Проблема полягає у жорсткому ціновому ліміті – об’єкт не може коштувати дорожче за 2 мільйони гривень.
Ідея програми для ВПО є правильною і соціально важливою. Але встановлений ціновий поріг суттєво обмежує вибір житла, особливо у великих містах, де вартість житла значно вища.
Новий кодекс іпотеки: що зміниться з 9 лютого
Кабінет Міністрів переглянув правила гри, розширивши доступ до пільгових 3% для мобілізованих, але одночасно виставивши чіткі межі для інших категорій. Тепер відмова в іпотеці може стати несподіванкою навіть для тих, хто вважав себе ідеальним кандидатом. Основними критеріями відбору стануть:
- наявність у власності нерухомості, площа якої перевищує 52,5 кв. м на двох осіб (плюс 21 кв. м на кожного наступного члена родини);
- факт продажу майна протягом останніх 36 місяців, якщо його площа була більшою за встановлені норми;
- суворе дотримання габаритів квартири – не більше 115,5 кв. м загалом і не більше 10% відхилення від нормативу;
- відповідність вартості квадратного метра встановленим граничним межам (допускається перевищення лише на 10%).
На практиці це означає, що у Києві сім’я з трьох осіб може розраховувати на житло вартістю до 4,8 мільйона гривень, а у Львові цей поріг становить 4,1 мільйона.
Експерти ринку, зокрема Олена Дмітрієва з Глобус Банку, наголошують на певному дисонансі: більшість поточних проєктів розроблялися у 2024 – 2025 роках, коли нинішніх обмежень ще не існувало. Війна, дефіцит електроенергії та подорожчання логістики розтягнули цикли будівництва. Як наслідок – собівартість зростає, а нові ліміти «єОселі» стають дедалі тіснішими для забудовників.
Проте фінансовий ресурс для програми є. Наприкінці минулого року капітал «Укрфінжитла» зріс на 30 мільярдів гривень завдяки підтримці міжнародних партнерів, що дає надію на стабільне кредитування у майбутньому.
Окрім формальних вимог до житла, банківський скоринг залишається нещадним до доходів. Для схвалення кредиту на скромну «однокімнатку» за 1,5 мільйона гривень чистий дохід родини має стартувати від 32 тисяч гривень на місяць. У мегаполісах, де цінники на нерухомість значно вищі, поріг входу для потенційного позичальника піднімається до 50 – 60 тисяч гривень сукупного доходу.